저는 중소기업의 급여소득자로서 생활하고 있는데 친구 사업에 은행에 대출을 받아 투자했으나 투자금 회수가 되지 않아 현재 은행 대출금 원리금을 신용카드로 갚으면서 생활하고 있습니다. 저에게는 결혼할 때 부모님이 마련해 준 아파트가 있는데 은행 대출 원리금 상환과 생활비를 마련하기 위해 그 아파트에 전세보증금 5,000만원에 세입자를 들이고 저는 가족과 함께 월세를 살고 있으며 해당 아파트의 현재 시가는 약 7,000만원입니다. 이러한 상황에서 제가 개인회생을 신청할 경우 세입자의 전세보증금은 어떻게 처리해야 하는지요?

답변

「주택임대차보호법」은 사회·경제적 약자인 주택임차인의 주거생활의 안정을 보장 하기 위해 임차인이 임차권등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자(보통 임차주택 양수인)에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있고(대항력의 인정, 주택임대차보호법 제3조 제1항), 이러한 대항력 요건 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정하고 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항).

또한 보증금이 각 지역에 따른 일정액 이하인 주택임차인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전 위 대항력의 요건을 구비한 경우 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(같은 법 제8조 제1항). 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 파산재단 또는 개인회생재단에 속하는 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 위와 같은 우선변제권을 인정하고 있고, 다만 「주택임대차보호법」 제8조의 규정에 의한 임차인은 파산신청일 또는 개인회생신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조, 제586조).

위와 같이 우선변제권이 있는 주택임차인은 파산재단이나 개인회생재단에 속하는 재 산상에 설정되어 있는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권자로서 별제권자에는 해당하지 않으나 별제권자와 같이 우선변제권을 가지고 있으므로 별제권자에 준하여 개인회생을 신청해야 합니다. 구체적으로 ‘개인회생채권자목록’ 작성에 있어 주택임차인 및 그 주택임대차보증금 현재액을 채권자 및 채권현재액(원금)란에 기재하고(법원양식 : ‘개인회생채권자 목록’ 참조), ‘부속서류’에 표시를 하며 1란에 ○표시를 합니다. ‘부속서류 : 1. 별제권부채권 및 이에 준하는 채권의 내역’ 중 ‘별제권행사 등으로 변제가 예상 되는 채권액(예상변제액)’란에는, 담보물의 가치를 가급적 낮게 평가함으로써 예정 부족액을 높게 산정하고 개인회생절차의 수행의 안정성을 기하고자 하는 법원의 실무례에 따라, 담보물을 시가의 70%로 산정한 금액과 주택임대차보증금 액수를 비교하여 적은 금액을 기재하고, ‘별제권행사 등으로 변제받을 수 없을 채권액(예정부족액)’은 주택임대차보증금에서 위 예상변제액을 공제한 액수를 기재합니다.

또한 ‘별제권 등의 내용 및 목적물’란에는 ①주택임대차보증금의 취지 ②임대차계약일 자 및 기간 ③전입신고일자 ④확정일자 ⑤임대차 목적물의 표시 및 환가예상액(시가) 등을 기재합니다(법원양식 : ‘개인회생채권자목록’ 중 ‘부속서류 1. 별제권부 채권 및 이에 준하는 채권의 내역’ 참조). 일반적으로 임대차보증금은 임차인의 차임연체, 손해배상채무 발생 등 의무불이행을 담보하는 것이고 임대차기간 만료 후 임차목적물 반환의무는 임대차보증금의 반환과 동시이행의 관계에 있으므로 임대차목적물을 반환받을 때까지 반환해야 할 임대차 보증금 액수는 확정되지 않으므로, 개인회생신청인은 이를 변제계획안 작성시 이를 미확정채권으로 취급하여 임대차목적물을 반환받기 전까지는 그 변제를 유보해야 할 것입니다.

이와 같이 개인회생절차에서 주택임대차보증금반환채권은 미확정채권으로 취급되는 바, ①우선변제권이 있는 경우 주택임차인이 주택의 경매를 통해서 배당을 받거나 해당 주택을 제3자에게 양도하여 제3자가 주택임차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 경우 이외에는 확정되지 않으며, ②우선변제권이 없는 경우라도 주택임차인이 임대차기간 만료 후 임의적으로 임차 주택을 임대인에게 임의로 명도해 주지 않 는 이상 주택임대차보증금반환채권은 미확정인 상태로 남아있게 됩니다.

특히 우선변제권이 있는 임대차보증금반환채권자라고 하더라도 해석상 근저당권과 같 은 경매신청권은 없으며, 주택임차인이 위 채권에 대하여 판결 등 집행권원을 취득한 경우라도 개인회생절차개시결정 이후에는 개인회생재단에 속하는 신청인 소유 주택에 대한 강제집행이 금지되고(같은 법 제600조 제1항 제2호), 변제계획 인가결정 이후에는 개인회생채권은 변제계획에 의해서만 변제받을 수 있으므로(법 제582조), 부동산강제경매도 사실상 불가능합니다.

따라서 임대인이 개인회생을 신청하는 경우 법에 의하여 우선변제권이 있는 주택임차인은 다른 근저당권자나 개인회생채권자 아닌 채권자의 강제집행에 따른 경매절차에서 배당을 받을 수 있을 뿐이어서 변제기간 만료 전까지는 주택임대차보증금을 반환받기 어렵습니다. 귀하의 주택임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 하고 주택임대차계약서상에 확정일자를 받았다면 해당 주택임대차보증금반환채권은 별제권부채권에 준하는 채권으로서 앞에서와 같이 개인회생채권자목록에 해당 임차인의 성명을 기재하고 채권현재액 (원금)에는 임대차보증금 5,000만원을 기재합니다. 또한 부속서류에 예상 변제액은 금 4,900만원(담보물 시가의 70%와 보증금 중 적은 액수), 예정부족액은 금 100만원(임대차보증금에서 예상변제액을 공제한 금액)을 기재하고 이러한 내용을 변제계획안에 그대로 기재하며, 변제예정액표에는 미확정채권액(원금)란에 금 100만원을 기재합니다. 만일 주택임차인이 확정일자를 받지 못하였다면 해당 주택임대차보증금반환채권은 우선변제권이 없으므로 앞에서 제시한 별제권에 준하는 채권의 방법으로 처리할 수 없고(따라서 개인회생채권자목록에 채권자로 이를 기재하나 부속서류에 별제권에 준하는 채권으로 이를 표시하지 않습니다) 이를 일반의 미확정채권으로 하여 변제예정액 표에 보증금 5,000만원을 전부 미확정채권으로 기재합니다.