상가를 임차하면서 임대차계약 종료시 임차인이 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였는데 임대차계약이 임대인의 과실로 인해 종료되었습니다. 이 경우 이를 근거로 임차인이 목적물에 설치한 시설을 철거하지 않겠다고 할 수 있는지요.

답변

「민법」은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다고 규정하여 임차인의 비용상환청구권을 보장하고 있으며, 또한 임차인 역시 임대차계약기간이 만료되면 자신의 사용 수익을 위해 설치한 시설을 철거하여 임대차목적물을 원상회복시킬 의무가 있다고 규정하고 있습니다(같은 법 제626조, 제654조, 제615조). 즉, 원칙적으로 임차인이 설치한 시설이 임대차목적물의 가치를 증가시킨 것이라면 임차인은 임대인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있지만, 임차인이 설치한 시설이 단지 임차인 자신의 영업을 위한 것으로서 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니었다면 임차인은 임대인에게 그 시설비를 청구할 수 없습니다. 다만 귀하의 경우는 임대인에게 영업에 관하여 설치한 시설 비용을 청구하지 않기로 사전에 약속하였으므로 그 시설비를 청구할 수는 없다고 할 것이며, 판례는 “임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환해야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다”고 하면서, “임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다”라고 하였습니다(대법원 2002. 12.6. 선고 2002다42278 판결).

따라서 귀하는 임차목적물의 시설을 철거하여 목적물을 임차인의 사용수익 전 상태로 복구해야 할 것으로 보이며, 임대인의 과실로 임대차계약이 종료되었다면 임대인의 과실 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 이를 근거로 임대차목적물에 설치한 시설을 철거할 의무를 면하게 되는 것은 아니라고 보입니다.